주택담보대출 후 개인회생, 정말 집을 지킬 수 있을까?

최근 한 사례에서 50대 여성 A씨는 남편과의 이혼 후 주택담보대출로 집을 구입했지만, 개인회생 절차에서 "집을 처분해야 한다"는 통보를 받았습니다. A씨는 "월세보다 대출 상환이 저렴하다고 생각했는데, 오히려 집을 잃을 위기에 처했다"며 허탈해했습니다. 이처럼 주택담보대출과 개인회생의 상충 관계는 많은 이들의 고민거리입니다.

1. 별제권의 함정: 담보대출은 왜 위험한가?

개인회생 시 담보대출은 별제권으로 분류됩니다. 이는 다른 채권자들과 달리 변제 계획에서 제외된다는 의미지만, 동시에 "계속 상환해야 하는 의무"가 생깁니다. 2023년 서울회생법원 자료에 따르면, 별제권 채무 이행 실패로 인한 주택경매 신청 건수가 전년 대비 37% 증가했습니다.

"담보권자는 회생절차가 시작되더라도 담보권 실행을 포기하지 않습니다."
- B법률사무소 파산팀장 -

2. 재산 평가의 복병: 면제한도 계산법

면제 재산 2,500만원은 순재산가치에서 공제됩니다. 예를 들어 1억 원짜리 주택에 7천만 원 대출이 있다면:

(주택가치 1억 - 대출잔액 7천만) - 면제액 2,500만 = 500만 원(회생재산)

하지만 신규 주택 구입 시기는 반드시 고려됩니다. 회생 6개월 내 취득한 재산은 악의적 채무탈피로 의심받기 쉽습니다.

3. 생계비 vs 자산보호 전략

월세 70만 원을 주택담보대출 50만 원으로 전환하면 표면적 지출은 줄어듭니다. 하지만 개인회생 신청 시:

• 월세: 생계비로 전액 인정 가능
• 대출상환금: 부채상환으로만 처리

이 차이는 변제 계획안 승인 여부에 결정적 영향을 미칭니다. 실제로 2022년 대전지방법원은 월세 80만 원을 생계비로 인정한 반면, 대출 상환금은 "채무 변제 수단"으로만 간주한 사례가 있습니다.

4. 금융사의 숨은 권한: 대출계약 해지 조항

대부분의 주택담보대출 계약서 15조에는 "채무자가 회생절차를 신청할 경우 즉시 계약 해지"라는 조항이 있습니다. 2024년 KB금융 보고서에 따르면, 회생 신청자 중 23%가 이 조항으로 인해 대출이 조기 상환 요구받았습니다.

5. 실패 사례에서 배우는 교훈

• C씨(42세): 회생 3개월 전 전세→매매 전환 → "자산 이동 의도" 의심받아 면제한도 적용 거부
• D씨(55세): 대출금 미상환 → 담보권 실행으로 73% 시세 하락에 집 경매
• E씨(48세): 은행에 사전 협의 없이 회생 신청 → 신용등급 추가 하락

6. 성공 전략 수립을 위한 3단계

1. 시뮬레이션 단계:
   • 주택유지 시 예상 변제금 vs 월세 비교
   • 재산평가액(주택가치 - 대출잔액 - 2,500만) 계산
2. 은행 협상 단계:
   • 대출조건 재협상(연장/금리 조정)
   • 회생절차 통보 후 해지권 행사 여부 확인
3. 법적 대응 단계:
   • 주택의 생활기본재 인정 청구(민사소송법 303조)
   • 면제한도 향상 요청(최근 생계비 상승률 반영)

7. 전문가들이 제안하는 대안

• 임차권 양도: 월세계약을 유지한 채 권리금 받고 이전
• 공공임대주택 전환: LH 새희망홈 등 특별 입주 프로그램
• 혼합 담보: 차량 등 다른 자산을 추가 담보로 제공

"주택을 유지하려면 회생 신청 6개월 전부터의 재무 이력이 결정적입니다."
- F복지재단 부채상담소장 -

결국 주택담보대출 후 개인회생에서 집을 지키는 열쇠는 "은행과의 사전 협의", "정확한 재산 평가", "생계비 증빙" 이 세 가지에 달려 있습니다. 각자의 상황이 워낙 다르기 때문에, 온라인 정보보다는 최소 3곳의 전문가 상담을 통해 맞춤형 해결책을 찾아야 합니다. 과연 여러분의 집은 안전할 수 있을까요?